해제되었던 토지거래허가제(토허제)가 35일 만에 다시 재개되어 논란이 일고 있다. 토허제가 풀렸던 잠실, 청담, 대치, 삼성동을 넘어 강남 3구와 용산구까지 확대 지정되었다. 이로 인해 부동산 시장의 혼란은 가중되고, 실수요자들의 불안감은 더욱 커지고 있다.

부동산 가격 상승은 규제에서 벗어난 시장이 정상화되는 과정으로 볼 수 있다. 부동산 가격을 억제하기 위해 토허제를 도입했으나, 억눌린 수요는 사라지지 않았다. 규제가 풀리자마자 가격이 급등한 것이 이를 방증한다. 그런데도 다시 규제를 도입하는 것은 행정적 신뢰를 떨어뜨리는 결과를 초래한다. 정책의 일관성이 결여되면 시장 참여자들은 혼란을 겪을 수 밖에 없다.

거래 제한은 국민의 후생을 저해하는 요인 중 하나다. 부동산은 투자 수단이기 전에 사람이 살아가는데 필수적인 요소다. 시장이 제대로 작동하지 않으면 주거 안정이 흔들리고, 이는 후생의 저하로 직결된다. 부동산 정책이 자주 번복되면 시장의 불확실성은 커지고, 그 피해는 일상과 밀접한 곳에서 발생한다.

부동산 시장은 수요와 공급의 원리에 따라 자율적으로 움직이는 것이 바람직하다. 가격은 자연스럽게 균형을 찾아가며, 이를 통해 자원 배분의 효율성이 달성된다. 인위적으로 시장의 흐름을 막는 것은 본질적인 해결책이 될 수 없다. 한 지역에서 거래를 억누르면 수요가 인접 지역으로 옮겨가 가격 상승을 부추기는 등의 부작용이 발생하기 마련이다.

부동산 문제의 해법은 수요 억제가 아니라 공급 확대에 있다. 수요가 많은 상황에서 거래를 막는다고 근본적인 문제가 해결되지 않는다. 오히려 공급을 늘려 초과 수요를 흡수할 수 있게 해야 시장이 균형을 찾는다. 수급이 수요에 맞춰져야 가격이 안정되고 시장이 올바르게 작동한다.

토허제는 본질적으로 거주 이전의 자유와 재산권 침해를 야기한다. 토허제 구역 내에서 거주지를 이전하거나 자산을 처분하려는 실수요자들의 자발적 선택이 행정 규제에 의해 제한된다. 이는 개인의 기본권을 훼손할 소지가 있으며 장기적으로는 시장의 왜곡과 투자 위축을 초래할 우려가 있다. 재산권 보호와 자유로운 경제활동 보장은 정부의 기본 책무다. 규제 남발에 대한 비판이 무겁게 다가오는 이유다.

정부의 정책은 신중하고 일관되게 추진되어야 한다. 특히 토허제와 같은 규제를 다시 도입하는 것은 정치적 필요에 따라 시장을 왜곡하는 행위다. 장기적인 안목에서 시장 자율성과 공급 확대를 통해 근본적인 해결책을 모색하는 것이 바람직하다. 이제는 규제보다 시장이 스스로 기능할 수 있도록 돕는 방향을 고민할 때다.

/최승노<다낭 크라운 카지노 원장